请问买二手房需要注意什么问题

请问买二手房需要注意什么问题

买二手房注意事项

一：要求卖方提供合法的产权证书正本

要求卖方提供合法的产权证书正本，让业主给你看身份证原件、房产证原件，你留复印件。注意房产证上有几个人的署名，如果有两个人，在签订后边的合同时就需要有两个人的名字。

其次，看购房时的相关凭据，比如购房发票、契税发票等，作为辅助证据以初步确认房屋产权归属。

二手房过户流程注意事项二：到房管局查询产权证的真实性

让中介带你到房管局查询产权证的真实性，包括查房产的基本情况，抵押情况及查封情况，是否与人共享等，注意产权证上的房主与卖房人是否同一个人。

二手房过户流程注意事项三：要搞清楚所购房源是否属于允许出售的房屋

一般来说，、医院、学校的公房必须要原单位盖章后才能出让。

二手房过户流程注意事项四：现场了解房产现状

看有没漏水、渗水、大裂缝等情况。与商品房不同，二手房买卖一般都是“个案”。所以有关价格、房况等，都需要消费者自己或自己委托机构来详细了解。在决定购买前，消费者应该仔细观察户型是否合理，各种管理是否到位，供电容量是否能够负荷空调等大型家电，查看天花板是否有渗水痕迹，墙壁是否有爆裂或者脱皮等明显问题。有的还应询问小区保安水平、物业管理费及收费标准如何。

二手房过户流程注意事项五：注意所购房屋历史遗留问题

购买者千万不要忘记了解购买的房子已有多长历史、土地使用期限还有多长；有没有欠费情况，如物业管理、水、电、气费等。

二手房过户流程注意事项六：对二手房价格进行评估

在掌握房屋基本情况的基础上，消费者应从多个方面对二手房价格进行评估。也可以委托信得过的中介机构或评估机构进行评估，弄清能否做二手房按揭贷款。一般情况下，银行按揭时会做保值评估，这个价格可以看出房屋的最低保值价。

二手房过户流程注意事项七：注意协议签订内容

签订书面协议时，最主要要关注四个方面，是产权情况、房产总价、交易税费及日期，其中要注意的是书面协议里面要明确二手房交易税费双方如何分担。日期也是非常重要，像交定金、过户、交楼时间，确定日期才能够保证交易顺利进行，例如规定赎楼要在45天内做完，首期款在签完合同内7天做银行监管等。

二手房过户流程注意事项八：合法彻底办理过户注意交费时间

要求业主过户递资料完成才给50%房款，拿到受理回执，确定能拿到房产证才给全款；要求中介过户递资料完成才给50%中介费，到交完楼才给齐，或者与第三方签订协议。

特别是如果你看中的房子还在按揭中，定金最好不要直接交到业主手中，而应该交由第三方监管，可以签一个简单协议，约定赎楼完毕之后给卖方，需注明“交给监管第三方则视为卖家收讫，卖家以未收到定金为由拒绝履行合同的，视为违约”。如果没有可信赖的第三方，定金最好交由银行监管。具体做法是：买卖双方到银行去签一份监管协议即可，约定在交易中心完成递件手续后，划拨到卖家账户上。

如房东还有水电费未结清，等全部费用完结后才付中介。二手房必须经房屋土地管理部门办理完过户手续，才算真正换了主人，其他任何单位的保证和公证都不算完成交易。

二手房过户流程中的二手房交易注意事项主要针对买家而言，一方面要对所购房屋的质量和真实性查验，一方面要注意二手房交易合同内容和交费时间的控制

二手房合同怎么签才最安全

什么是“黑白合同”,如何防范二手房买卖中黑白合同的风险“黑白合同”通常出现在二手房买卖过程中，买卖双方就同一房屋买卖签订的数份不同价格的合同。送至房产交易中心登记的叫“白合同”，只供登记用。而还有一份合同，是留在当事人手里的。通过这份合同办理相关的事宜。那么“黑白合同”有法律效力吗？下面就和法宝在线的房地产律师团队一起来看看吧。

黑白合同有法律效力吗？

鉴于双方签订合同的本意因此只能认定白合同中关于价款的部分无效，而其他部分仍然有效。在司法实践中，黑合同通常仍被认为是双方之间的真实意思表示从而被认定为有效，一方要求继续履行，对方应当履行。这样，买方很难以合同无效为理由解除合同。

一般来说，订立黑白合同的目的主要是为了偷逃税费。但是，房地产买卖合同中规避国家税收的价格条款无效。该无效部分不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。当事人以逃避税收为由请求确认合同全部无效的，不予支持。

黑白合同出现纠纷怎么解决？

由于黑白合同的效力有争议，在目前的司法实践中因为黑白合同价格不一而产生的纠纷不在少数，当发生纠纷后一般按两种办法处理：

(一)根据规定，合同需要备案的，以备案的合同为准，这是一般原则;但是如果备案的合同没有实际履行，而实际履行的合同中有违法利益，则价格以实际履行的合同为准，其余按照备案的合同约定，备案合同未约定的，而阴合同又有相关内容的按阴合同的约定执行。

(二)如果签订的两份合同，按照规定，既不需要批准，也无须备案，则以实际履行的合同为准。有的法院判例则以时间在后的合同价为准。除非有证据证明前一份合同价是为规避纳税及骗取贷款等原因而签订的虚假价格。但是要特别注意是，这个举证责任是由提出异议方来承担的，也就是说，谁认为前一份合同是虚假的，谁就应当承担这个举证责任。

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为什么不把价格降到合理价位再卖

感谢邀请：

从2015年我国房价大幅上涨过后，身边越来越多的朋友开始关注我国的房地产市场。

在房地产市场里面，我们常常看到一些非常奇怪的现象，没人买的高价二手房，却不愿意把价格降到合理的价位。

今天我们就一起来聊一聊，为什么大家不愿意降价出售二手房？出售二手房需要注意什么？

一，没人买的高价二手房，为啥不把价格降到合理的价位再卖呢？

经历一轮房价大幅上涨过后，各个城市的房价表现都相比之前贵了很多。

这个时候很多手里有多套房的朋友，把自己涨价过后的房子挂到了二手房市场出售，想要获取一定的增值收益。

然而很多二手房的挂牌价格相对较高，没有多少人愿意买，业主却也不愿意降价，是怎么回事？

第一，价格试水。

不管在哪个城市的二手房市场里面，挂牌的价格都是参差不齐的，有高有低。

即便是在同一个小区同一栋楼里面户型很相近的两套房子，他们的挂牌价也是不会完全一样。

01.一房一价。

我们必须明白，二手房市场和新房市场最大的差别就是业主可以卖也可以不卖。

他不像新房市场开发商到了一定的时期，必须把房屋卖出回笼资金，以便开发其他的新项目。

最主要的是二手房是一房一价，不同的业主对自己小区自己房屋的定价是不一样的。

也正是因为如此，在二手房市场里面，我们常常只能参考过去的成交均价，完全不可能按照一个标准去审核一套房子值多少钱。

更何况一房一价的二手房买卖本来就是一种博弈，只有当业主和买家都能够接受的价格才能达成交易。

02.探行情。

二手房市场属于个体业主，和我们平时接触的新房市场不太一样，属于开发商。

说到底，很多二手房的业主卖房是临时决定的，或者是看到价格上涨过后才决定的。

但是他们又怕自己把房屋卖亏了，所以前期把二手房的价格适当的挂高一点，试探一下市场的接受程度，并没有安心出售。

他们通过这种来了解目前二手房的真实价格，然后再决定要不要出售。

第二，没有遇到真正的买家。

买房子对每一个人来说都是一件特别重大的事情，并不会看一两遍就下决心把它买了。

通常情况下，一个人一个家庭从决定买房到真正买房需要经历很长的时间，看房周期长达3~6个月。

01.初次看房。

很多购买二手房的朋友在初次看房的时候，不管有没有看上都会进行谈价。

虽然可能没有办法和业主见面，也没有办法取得业主的，但是他们会要求中介去业主处压价。

作为出售二手房的业主，是特别讨厌中介来压价的，一般情况下只会礼貌的回复，并不会真正意义的降价。

而且像这种初次看房的朋友，中介也不会诚心的去压价，因为他明白如果一味的要求业主降价，会让业主非常的反感，认为自己不够专业，不为他着想。

02.不诚心购买。

另外，和二手房业主试探市场的行情一样，有一些购买二手房的人群，也是在拿买家的房子来练练手。

他们并不是诚心的想要购买某一套二手房，而是想要和业主进行交谈，通过压价来看看具体的市场真实情况。

一般情况下，他们会选择一套自己没有看上的房子，要求中介把业主约出来谈价格。

这样他们掌握好市场的真实行情之后，就会觉得自己不会买贵，然后才会把真正看好的那套房子业主约出来，重新的谈价格。

然而其实大家都是聪明人，二手房业主也知道这些，看到那种不诚心购买的人群，一般不太爱理会自然也就不会降价了。

……

的确如此，没人买的高价二手房，不代表业主就得降价出售。

说到底，二手房市场本来就是一种博弈，中介和业主的博弈，中介和买家的博弈，买家和卖家的博弈。

只有业主和买房者能够相对接受的一个价格，才能真正的达成成交的可能。

二，出售二手房需要注意些什么？

从目前的楼市环境来看，很多城市的二手房都处于了一个有价无市的状态。

业主认为房价不该降，未来的价格还会继续上涨，而买房者却认为房价太高，应该降一降，形成了一种不匹配的僵持。

那么在这样的市场环境中，如果你想要出售自己的二手房，需要注意些什么问题呢？

第一，卖房时机。

作为卖房者一定要清楚的，认识到房子涉及到的金额特别大，它不是一般的快消品。

所以卖房的时机就非常的重要了，他不仅能够让你卖出更高的溢价空间，还能够提高房屋出售的流动性。

01.金三银四。

二手房出手的时机每年都有，因为在每一个新的年份里面，楼市都有相对的旺季，也有相对的淡季。

根据市场经济学的规律，一般情况下任何一个商品在行业旺季的时候出售就是最佳的时机。

根据这些年楼市的整体表现来看，每年的楼市小阳春会出现在3月份和4月份，甚至是5月份。

所以在房地产市场里面，常常有这样的一句话来形容，金三银四卖房最佳的时机。

所以二手房业主，不妨把握每年的这个时机来卖房，提高房屋的流动性。

02.经济周期初期。

另外，除了每年的金三银四楼市小阳春相对比较适合买房以外，还有经济周期的初期。

我们必须明白，房地产市场走过了这么多年，已经形成了自己的涨幅周期，也就是自己的经济周期和运动轨迹。

每一轮经济周期的初期是房价大幅上涨的时机，这个时候购房者更多大部分的买房者都是不理性的，他们习惯于追涨杀跌。

在这个时候出售自己手里的二手房，不仅可以提高自己卖房的速度，还能够挂高价格出售，获得更高的增值收益。

第二，懂得包装。

二手房和新房相比，出售的难点在于没有办法去地铁，去电视，去商场打广告。

只能单一的挂在中介处，或者在一些卖房软件上展示，而且只有一套房买方没有太多的选择，所以一定要懂得包装。

01.价格包装。

出售二手房价格包装是最为重要的一点，也是决定你能不能成功卖出二手房的关键因素。

说到底，当你决定出售自己二手房的时候，当你了解到该小区房屋成交均价的时候，就可以合理的定价了。

这个时候有了一个大致出售的总价，自己一定要有一个心理的底价，在底价的基础上适当的把价格略微抬高一点。

毕竟二手房一房一价，不同的房子价格出入几万十万是很正常的，但是对于买房者来说就不一样了。

在自己的心理底价基础上略微的挂高，给了买房者一个还价的空间，就更容易让购房者觉得自己占的便宜，达成更好的交易。

02.房屋包装。

另外，想要提高自己二手房的流动性，想要获得更高的增值收益，还要学会对房屋进行包装。

我们必须明白，其实在很多的城市，大家都是不太容易接受二手房的，他们更倾向于购买新房，因为他们觉得二手房被别人用过。

所以在出售二手房之前，可以花几千块钱把房屋的墙壁进行翻新，让房屋看上去跟新房没什么两样。

不用担心你投入了几千块钱，他可以在卖房的时候适当的卖出高价，也能够提高购买人群的，提高了他在同小区的竞争力。

……

的确如此，就目前的楼市环境来看，出售自己的二手房，应该注意这两个大方向的问题。

当然了，我们也要有一个正确的心态，房子毕竟不是快消品，一般情况下从挂牌到出售，三个月以内能够卖出去都是正常的。

所以在出售自己二手房的时候，一定要有一个平常的心态，切勿太心急。

三，小结

总的来说，二手房的价格高与低其实都是相对的，没有绝对的高低之分。

二手房市场和新房市场一样，地段好，配套好，房屋品质好的，自然价格会贵一些。

当然了，最后还是要特别提醒广大的购房朋友，打铁还需自身硬，买房之前最好做一个调查。

长期来看我国的房价仍然会继续上涨，价格表现仍然会越来越贵，早一点买房可以节约一定的购房成本。

所以如果你是一位刚需购房朋友，只要首付足够月供也能承受，那么就赶紧下手买房吧。

如果你是一位投资购房者，不妨结合自己所在的城市所面临的楼市行情和具体的情况，来做出买入和卖出的决定。

我是@重庆地产视野重庆楼市，十余年房产投资经验，熟悉重庆各区房产价值，板块轮动，购房贷款政策，购房知识，时常还要分享重庆楼市一线动态，我们一起交流，一起成长吧！