买二手房都要那些手续

2023-01-24 22:59:08 房产常识 627

买二手房都要那些手续

感谢邀请:

房地产市场特别的复杂,相比之下二手房的交易市场,就更为的复杂了一些。

因此,有一些购房者在问-买二手房都要哪些手续?

今天我们就一起来聊一聊,购买二手房的手续有哪些?购买二手房需要注意什么?

一,买二手房都要哪些手续?

都说二手房市场特别的复杂,交易的程序也特繁琐,稍不注意都可能给购房者带来一些合同纠纷和经济损失。

所以,为了安全起见,在购买二手房之前,我们需要先理清楚,都有哪些交易的程序,防患于未然。

因此,我们简单归纳一下,购买二手房都要哪些具体的手续,一起来看一看。

第一,看房。

购买二手房的第一道手续就是看房,看似简简单单的两个字,实际上也需要技巧。

购房者需要结合自己手里的资金,以及生活的圈子,工作的圈子,进行锁定二手房的地段,区域和小区,以及单价和面积段。

这样才能够提高看房的效率,大概率的找到适合自己的房子,减少一些时间的浪费。

第二,调档。

当我们看完二手房过后锁定了某一套房,有倾向购买的时候,接下来就需要对该套房屋到房管局进行调档。

调档的主要目的就是为了保证这套我们即将要购买的二手房,处于安全可以正常交易的状态。

第三,缴纳定金。

确定二手房是可以正常交易的状态之后,我们就需要缴纳一笔定金,锁定这套房。

锁定这套房的主要目的,就是为了防止中介和业主再次卖给其他的购房者。

第四,签署购房合同。

缴纳定金之后,我们需要在中介的协助下和业主进行一对一的购房合同签署。

签署合同的主要目的,就是落实房子和业主的相关信息,以及购房者的相关信息。

同时,还要把交易的步骤和具体的时间写进合同里面,并且还要把一些可能出现的风险写在附加条款里面,理清违约责任和赔付标准。

第五,纳税。

签署购房合同过后,我们需要到对应的房管局缴纳相应的个税和契税。

缴纳个税和趋势是为了给后面的过户做下前期准备,一旦贷款审批通过就可以过户了。

第六,过户。

税费结清之后,就需要到对应的房管局进行过户,进行房屋产权的更换。

也就是法原业主的房产证注销,让房管局把新业主的房管局制作出来并入往。

第七,交房。

等到贷款审批下来过后,业主收到了银行的尾款,就可以进行交房了。

交房的时候需要钱,业主把水电物业气费结清,并且保障室内的家具家电以及装修完好。

……

是的,买二手房的程序特别多,需要办理的手续也特别多。

甚至交完房之后,我们还需要督促前业主把户口迁出,让我们的户口能够快速的迁入,解决子女的教育问题。

二,购买二手房需要注意哪些问题?

在第一大点,我们简单的罗列了一下,购买二手房过程当中要遇到的一些交易手续。

非常明确,购买二手房的程序实在是很复杂,不仅不得多,而且手续也比较繁琐。

实际上,购买二手房我们还需要注意特别多的问题,归纳一下,一起来看一看。

第1个注意问题,地段的选择。

买房地段的选择是非常重要的,地段是影响房子增值空间,以及市场流动性和变现能力最主要的一个因素。

购买二手房的时候已经是成品,我们需要对地段做出最有效的取舍。

有条件的情况下,尽量选择一个城市的核心区域或者市中心,这是地段周边的配套较为成熟,不管是生活还是工作都更方便。

比如好地段的二手房,周边的轨道交通配套成熟,商业配套成熟,医疗配套成熟,学区配套成熟,甚至是企业配套也非常的成熟。

第2个注意问题,控制好楼龄。

二手房和新房不同,二手房有不同楼龄的房子,有次新房,有老房子,也有待拆迁房。

为了保障二手房的金融属性,保障再次出售的时候银行能够批贷,我们需要有效的控制二手房的是楼龄。

一般情况下,大部分的家庭每5.2年会换房,或者升级房产一次,而大部分的银行对20年楼龄以上的房子不予以批贷。

所以,有条件的情况下,尽量把二手房的楼龄控制在10年以内,最老也不要超过15年,一定要保障房子再次出售的时候能够批贷,保障有更多的人群购买,保障它的流动性。

第3个注意问题,注重品牌。

购买二手房和购买新房其实是一样的,一定要选择那些大开发商,大品牌商修建的小区。

这样的小区不仅建筑质量较好,而且物业管理水平也是很好的,居住的环境也要好一些。

甚至,有的品牌商还会对自己修建的小区,每3~5年进行翻新一次。

这样的小区不仅增值空间更大,而且在市场上的接受度也增大,未来的流动性和变现能力也更强。

即便是自己居住,也可以享受更好的小区内部设施和整体的居住环境,提高个人和家人的居住体验感。

……

是的,在购买二手房的时候,我们还需要注意这样一些问题。

当然了,购买二手房其实非常的复杂,需要注意的问题还有很多,比如面积段的选择,楼层的选择,采光的选择,甚至是朝向的选择。

三,小结

总的来说,二手房的交易市场非常的复杂,不仅程序多,而且手续繁琐。

每一位购房者都应该引起重视,这样才能够有效回避交易过程当中,可能出现的合同纠纷和经济损失。

最后,要特别提醒广大的购房朋友,一定要正确的看待我国的房地产市场,千万不要受市场情绪影响。

不管是购买二手房还是购买新房,都应该提前做准备,多了解城市的房地产动态,多了解自己的实际需求。

并且,在购房之前一定要学会一些规避交易风险的方法,防患于未然,提高自己买房的安全性。

这样才能够让大部分购房,者买到自己相对比较心仪的房子,也能够减少一些可能出现的风险和经济损失。

我是@重庆地产视野重庆楼市,十余年房产投资经验,熟悉重庆各区房产价值,板块轮动,购房贷款政策,购房知识,时常还要分享重庆楼市一线动态,我们一起交流,一起成长吧!

购买二手房收房注意事项买二手房都要那些手续

看房时重点要看什么

1、寻找房源(上架房源)

对于购房者来说,出现购房需求后,要先明确自己有无购房资质,其次需要多平台寻找合适房源,比如房天下、安居客、链家、贝壳等。

如何找到性价比最高、最适合自己的房源?首先可以在安居客、链家之类的网络平台上圈定合适范围然后进行搜索(链家和贝壳可以查找部分成交房源记录),其次可以在意向区域中找到尽可能多的中介门店,上门咨询,依据各家中介报价,再去实地看房,记录下相关数据并和亲友、中介积极沟通,最后做出选择。

对于房主来说,出现卖房需求后,可以通过多渠道联系各方中介,在多家中介公司上架自己的房子。上架时,可以咨询中介现在的市场价,并要求查看所在小区的上架房源信息,然后决定合适的上架价格。上架房源,需要产权证编号与产权拥有者的身份证号码。

2、实地看房

对于购房者来说,实地看房,是不可或缺的一个流程。确定房源价格在自己可以接受的范围内,或者单纯想了解一下小区环境的话,可以和中介联系,形成带看。

实地看房,千万不能走马观花,主要内容是查看意向房源的实际情况,主要目的是发现房源的优缺点,尤其是有无硬伤。

对于房主来说,为了方便自家的房源以更快的速度、更合理的价格出售,需要将房屋内外打扫干净,约定可以看房的时间段,配合中介带看,也可以将钥匙保管在信任的中介门店。客户看房时,房主切忌多言,保持一个良好的看房效果。

3、双方约谈

碰到合适的二手房,或者购房者意向强烈,双方无需拘谨,随时联系中介,约定地点(一般为中介门店会议室),见面洽谈买卖事宜,约谈对三方都无损失。

对于购房者来说,约谈前就应该向中介提出自己的心理价位,约谈时带好必要的证件与定金,注意自己的言辞和态度,根据带看时总结的房屋状况,提出自己出价的初衷,而后通过中介与房主友好磋商,坚守底价或者做出合理让步。

对于房主来说,约谈前尽量通过中介了解一下对方的大概出价,约谈时带看好产权证与身份证,然后通过中介与购房者友好磋商,坚守底价或者做出合理让步。

约谈这个流程很重要,中介在约谈前会探知双方大概的心理底价,约谈时往往会打开屏蔽器,防止同行通信捣乱。买卖双方初次见面,提出各自底价后,中介做出一份初步的价目表递给双方过目,而后一般会酌情分离双方,然后充当传话筒、利用话术与一些必要的手段,促成成交。

其实这个流程很脆弱,实际操作中,肯定需要双方都做出一些必要的让步,若有一方不退,约谈即告失败。但肯定不必要一个所谓的“砍价师”来进行协助,原因很简单:无论是买方还是卖方市场,最终的成交价都取决于房主,百万以上的价格,房主是不可能因为陌生人的几句言论就盲目做出决定的。价格能砍下来,并不是砍价师的功劳,而是房主基于各种因素做出的让步而已。砍价师这个职业,就是因为傻X的存在才有市场,也算是智商税的一种。

4、签署合同

买卖双方出价一致后,中介才会让双方再次会面,商议签约事宜。签署合同后,购房者支付定金,房主将产权证留给中介公司并酌情交一部分物业保证金。

二手房需要签订的合同文件,不同城市存在差异,石家庄与北京很相似,大致都有以下几种:《房屋买卖业务签订文件合订本》、《存量房买卖合同》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》、《(装修补偿款)补充协议》、《存量房屋出售经纪服务合同》、《存量房屋承购经纪服务合同》等,其中部分合同石家庄市并不常见,但北京几乎都有。

对普通购房者来说,签署合同时需要注意的是:明确中介费;仔细查看合同条款(虽然没什么用);需要强调的内容经双方协商后添加体现在补充协议中,比如学区、户口、装修等;上述合同的主要内容,除了补充协议外,基本都由市房管局制定,从官网打印的,尤其是经常产生争议的违约责任。

坦白来说,现在法制进步很快,最核心的房屋买卖交易合同与居间服务合同,都是制定的内容,由中介登陆官网界面下载打印,主体内容中介不可更改,最大限度保护了买卖双方的必要合法权益,所以购房者最应留意的是补充协议的相关内容。

所有的中介公司,对补充协议的内容,都会要求下面经纪人不要添加任何关于中介公司的字眼,以避开可能产生的纠纷。说白了,也就是:纠纷就算产生了,也是买卖双方的原因,和中介无关,中介只需要做好服务合同上的工作内容,做到从任何合同上挑不出中介的过错,这也是退中介费很难的原因。

5、总结

正式交易过户之前,购房者会经历寻找房源、实地看房、双方约谈、签署合同四个流程,必需注意并做到的内容包括:多平台多中介筛选合适房源、明确房屋产权清晰无纠纷、实地看房时记录房源情况与相关硬伤、约谈时大胆出价/合理让步/友好磋商、签约时注意查看合同条款、需要强调而中介提供的合同中没有体现的内容可以通过补充协议注明。

过户

“过户”分为三大类,分别为商业贷款、公积金贷款、全款,三种涉及到的过户流程各有不同。其实对普通人来说,过户看起来很繁琐,但实则很无脑,按中介要求,提供不同资料、必要时跑办几个手续即可。最值得贴出来的,是城市的限贷政策以及不同类型产权房屋的缴税标准。

1、商业贷款与公积金过户流程

①房屋评估:北京二手房评估最高可以做到市场价(也就是成交价)的95成,一般都是或更少;石家庄可以做到100%甚至更高,不过高评骗贷属于违规操作,需要三方配合,大的中介公司是不敢做的。

②办理贷款:房屋有抵押的,也就是说房贷还没还完的,先还贷解押!

准备好银行要求提供的所有材料证件后,买方与卖方(有的银行只要求买方到场)到银行网点面签、监管首付款、随后网签、批贷、资金监管;公积金贷款的话,会多出来几个步骤,要求到公积金管理中心进行预审与审批,而不同种类公积金对网签和面签的要求也不相同;组合贷,会涉及到公积金与商贷两方要求,做双审批、双面签,涉及流程是最繁琐的。

贷款最基本的要求,除了有相应购房资质外,还需要购房者提供的月流水收入证明是月供的两倍左右。征信越差,利率越高,贷款越难审批。流水不够,就只能采用银行提供的其他方法,比如找担保人、提供大额定存单等。假流水,其实银行一眼就可看出。

③缴税过户:出网签合同后,再次准备好必要的材料与证件,去各区的过户大厅完成缴税与过户程序,出新的产权证,然后中介将新房本交给银行办理抵押,出他项,最后银行放款、房主领钱、购房者得到抵押后的不动产权证也就是房本。

缴税过户这个环节,北京市需要提前在网上预约,等待数日轮到自己的号后才可以前去办理;石家庄直接去过户大厅一站式窗口办理,半个小时足矣。可能是因为北京业务量太大,而石家庄业务量很少。

④物业交割:过户后,中介约定买卖双方前去房屋所在地,进行物业交割,包括钥匙交接、水电暖气天然气查询、物业更名等内容。确定所有费用结清以后,双方签署物业交接单,然后好聚好散。

2、全款过户流程

全款过户流程极其简单,签约后,双方直接到过户大厅办理缴税过户,资金监管在过户大厅完成,出新房本后,几个工作日内房主接到划款,然后交割物业。

3、总结

除了全款过户外,二手房商贷与公积金贷款过户流程涉及到很多环节,需要买卖双方积极配合银行、公积金管理中心、过户大厅、房管局等多方要求,但如果房屋产权清晰无纠纷,并且买卖双方所有材料证件足够完备,其实只要按照中介要求一步步走下去即可。

这个环节,最浪费时间的,是银行与可能接触到的部门,很多户籍与房屋缴税需要的材料是得到国家单位办理的,这些单位办事严格、要求材料证件很多、而且经常出现同一个流程不同部门需要的材料不一样、或者不承认相关材料的合法性导致需要的材料连环重办、或者政策突变某个环节被卡死等。

常见风险

Q1、房屋产权存在纠纷,无法买卖交易

这是最常见也是最容易避免的一种风险,这种风险以前太过常见,所以各地市在各种交易合同中,都会注名甲方需保证房屋产权清晰无纠纷,否则解除合同,造成损失由甲方承担。

购房者需要注意的是,房屋如果存在二次抵押甚至多次民间借贷纠纷,最好不要买。以及部分无法交易的房屋,比如在限售期内、没有房本、北京的部分经适房、部分央产房、军产房、小产权房等,都不要接触。

Q2、政策变动,导致无法过户

房地产调控政策一年内就能变化很多次,限购限贷限售导致的购房资质缺失是最常见的,公积金政策变动导致的首付比例变化也是很常见的。另外,对婚姻产权的划分、多项共有产权人的判定、部分房屋税费的缴纳标准以及很多历史遗留问题,都会导致无法过户、交易中断。

为了防范政策变动产生的风险,应尽可能迅速的过户,同时把可能因政策调整而增加的税费提前约定好缴纳方,并写到补充协议里;如因政策原因导致确实无法履行合同,三方应及时协商解决,确实无法解决的,签署解除协议。

Q3、对房屋状况不了解,导致产生纠纷

经常出现某小区临近名校,但实则不在划片范围内,但购房者不了解情况,盲目签约,最后发现小孩无法上学。类似的情况,还有经适房是需要缴纳一定量的土地出让金,但中介没有说明,导致产生纠纷等。

这就体现出补充协议的重要性,对户口、学区、租房、装修、可能额外出现的费用等合同中无法体现却需要强调的内容,都需要添加到补充协议中,并注明三方责任。

Q4、中介不作为,导致产生纠纷

经常会出现中介不够专业勤勉,导致交易手续一拖再拖,并且三方出现矛盾,最终解除协议的情况。

由于中介不够专业,导致交易终止的情况,购房者应该保留聊天记录、通话记录、录音与文本记录等,方便日后上诉或要求退还中介费用。

Q5、房主公然违约,终止交易

这种情况多出现在房价大涨时期,房主觉得卖亏了,想赔点钱解除合同再高价卖。

单方解除合同是守约方在违约方根本违约的情形下,依据法律规定或合同约定享有的权利,而违约方不享有单方解除权,所以房主无权以支付违约金的解除合同,应由守约方选择解除合同还是继续履行合同。

Q6、签约后卖方拒绝出售房屋,买方能否同时主张双倍返还定金和赔偿违约金?

我国《合同法》第116条规定:“当事人既约定违约金,又约定定金的,一方违约时,对方可以选择适用违约金或定金条款。”故违约金条款和定金条款不能同时适用,当事人不得在诉讼中既主张支付违约金又要求没收定金或双倍返还定金。但是当收受定金的一方违约时,守约方选择违约金条款后,并不影响其要求对方返还定金的权利。

Q7、支付首付款后,房主或拒不过户也不归还

这属于远古时期经常出现的纠纷,现在很多城市都有成熟的二手房资金监管过户机制,也就是说,首付款和银行放款都会监管到第三方(也就是)的账户上,交易完成,几个工作日后,全部房款才会划到房主账户上。

为了防范这种远古纠纷,建议购房者不要在小中介处购房,也不要轻信房主或中介的承诺,务必要进行资金监管(北京链家有理房通,不如建委监管)。

二手房办完房产证可以交房吗

二手房办完房产证不可以交房,因为二手房交易和一手房不同的地方是先过户后抵押贷款,办完房产证就是办理了过户手续,这是为了给买房方提供办理二手房抵押贷款方便,这时还没有交完全款。

只有抵押贷款,贷款打到卖房方账户才算交完全款,所以还不能交房。

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